제이알글로벌리츠 투자자산 배당 분석

제이알글로벌리츠는 해외부동산에 투자하는 국내상장리츠로  2개의 자리츠를 통해 해외 부동산에 투자하고 있다. 투자자산은 제이알 26호, 제이알28호로 투자자산은 다음과 같다.

 

● 벨기에 브뤼셀 파이낸스 타워(제이알 26호)

● 미국 뉴욕 맨하튼의 498 7th 오피스(제이알 28호)

브뤼셀 파이낸스타워(좌), 맨하튼 498 7th(우)

브뤼셀 파이낸스 타워

브뤼셀 중심업무지구에 위치해 있으며 벨기에 정부의 건물관리청을 임차인으로 두고있다. 임대차계약은 2034년 12월 까지 중도해지 옵션이 없는 계약이 되어 있으며 공실이 없다. 아래의 사진과 같이 본관은 벨기에 재무부와 복지부, 벨기에 국영방송, 부처 장관 사무실과 공용공간으로 활용되고 있으며 별관은 벨기에 식품안전부가 입주해있다. 브뤼셀 지역의 오피스 평균 공실률은 7.8%, 파이낸스 타워가 위치한 브뤼셀 내 펜타곤 지역은 3.4%의 평균 오피스 공실률을 기록한다. 

23년 4월 IR자료

22년 기준 6200만 €의 임대료 수입이 발생했으며 브뤼셀 건물관리청과의 임대료 계약은 벨기에 건강지수를 적용하여 조정하고 있다.  21년의 벨기에 건강지수는 115.60였음을 참고해야한다. 22년의 건강지수는 127.89로 약 10%가 증가해 23년의 임대료는 6,900만€로 추정된다.

 

임대료 : 42,700,000 €×전년도 12월의 건강지수 ÷ 기초지수(79.64).

벨기에 건강지수 : 소비자물가지수(Consumer Price Index)에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등의 항목이 제외된 수치

브뤼셀 파이낸스타워의 감정평가액은 1조 9340억원으로 LTV 50.8%인 9825억원을 1.05% 고정금리로 자금을 조달했다. 

 

맨하튼 498 7th Avenue 오피스

23년 4월 IR 자료

미국 뉴욕주 맨하튼에 위치한 투자자산이며 임대율은 95.3%이다. 미국 의료보건 노동조합인 SEIU와 총 면적의 60%을 2050년까지 장기 임대차 계약이 체결되어 있다. 본 투자자산이 위치한 지역의 공실률은 17.7%로 맨하튼 지역중 가장 낮은 수준의 지역이다. 23년 예상 임대료는 53,700,000 $이다. 주요임차인인 SEIU의 임대료는 5년마다 5~8%의 계단식 상승하게 계약했다. 

 

498 7th avenue는 감정평가액 7.2억 달러로 약 5,200억원을 고정금리 연 3.75%로 자금을 조달했으며 만기가 27년 5월 1일이다.  

 

배당 분석

investing.com

제이알글로벌리츠는 6월 12월 반기배당으로 4월 10월에 배당금을 지급한다. 22년 기준 380원의 배당금을 지급했으며 4월 11일 현재 주가는 4370원이다. 연 배당수익률 8.6%이다. 

 

제이알 26호, 28호를 제외한 제이알글로벌리츠 회사 단독 당기순이익은 376억이며 연결재무제표 기준 현금배당성향은 212%로 자리츠를 포함하면 당기에 벌어들인 수익의 2배 이상을 배당금으로 지출한 것으로 보이지만 제이알글로벌리츠(모) 기준으로 보면 거의 100%의 현금배당성향을 보인다. 부동산 특성상 매입 직후부터 감가상각을 시작하기 때문에 당기순이익이 낮아져 현금배당성향이 100%를 넘는 것으로 보인다. 실제로 자금이 유출되는 것이 아니다.