전입신고 확정일자 꼭 해야하는 이유 중요성

월세, 전세계약할 때 전입신고와 확정일자가 왜 중요한지 알아보자.

 

서울에 있는 대학에 합격하여 지방에서 상경하거나 직장이 내 본거주지에 있지 않는 경우나 새로 가정을 꾸리거나 세상을 살면서 다양한 이유로 임시로 살 거처가 필요하다. 돈이 썩어 넘친다면 부동산을 구입하는 방법이 가장 속편 하겠지만 잠시 임시로 살거나 자금 여유가 없는 대다수의 경우 남의 집에 월세나 전세의 형태로 주거지를 빌린다. 

 

공인중개사와 집 몇 군데를 둘러보고 계약서를 작성할 것이다. 머리에 털나고 계약서라는 것을 처음 써볼 것이다. 생판 남인 나와 타인간의 약속을 문서화한 것이 계약서이다. 계약을 한다면 집주인이라는 사람이 나타나 공인중개사를 끼고 계약서에 적힌 내용을 하나하나 확인하며 임대인과 임차인이 상호확인을 할 것이다. 그러면서 임대인 이 사람이 사기꾼은 아닐까? 피 같은 내 돈 떼먹을 놈인가 눈코입부터 외모 옷차림까지 요목조목 뜯어본다. 월세라면 월세를 한 달에 얼마를 낼건지, 보증금은 얼마를 할 건지 정하는 등 사전에 협의를 하고 보증금 500이 됐든 몇천만 원이 되었든 생판 처음 보는 집주인이라는 사람에게 주면서 금액을 수차례 확인하면서도 손이 후들후들 떨린다.

 

집 밖으로 한발짝 안 나가고 부동산 물건과 대략적인 시세를 파악할 수 있는 이 세상에서 처음으로 월세, 전세계약을 할 때 주의사항을 많이 찾아볼 것이다. 제일 많이 듣는 단어가 전입신고와 확정일자를 반드시 받으라고 할 것이다. 이것을 왜 받아야 하는지, 세입자의 어떤 권리가 보장받을 수 있는지 알아보자. 

 

전입신고

전입신고가 뭘까. 주민센터에 가서 내가 여기에 전입왔다고 신고한다는 것이다. 전입신고가 완료된다면 내 주민등록등본을 땄을때 전입신고를 한 주소가 뜬다. 전입신고를 해야 '대항력'이 생긴다. 무슨말이냐 임대차보호법에 의해서 임차권(월세집에서 계약기간까지 살 수 있는 권리)을 보장받을 수 있다. 집주인(임대인)이 우리가 살고 있는 월세, 전세집을 담보로 대출을 실행할 때 우리의 전입신고 일자가 임대인의 주택담보대출(저당, 근저당 등) 일자보다 빠를 시 대항력이 생긴다. 만약 내가 살던 집이 경매로 넘어갔을 때 내가 임대인에게 준 보증금을 법원으로부터 온전히 받을 수 있다. 그래서 이사 즉시 전입신고를 해야한다.

 

그런데 여기에는 임차인에게 치명적인 부분이 있다. 전입신고를 오늘 하면 이른바 '대항력'은 다음날 00시에 생긴다. 그러나 임대인의 주택담보대출은 대출 즉시 바로 권리가 생긴다. 그래서 전세사기를 칠 때 전세계약 후 바로 대출을 실행해 버리면 임대인의 근저당권이 우리의 전입신고(대항력)보다 우선순위가 된다.  한마디로 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 날려버릴 수 있다. 

 

 

그러면 뭐에 대한 우선순위이냐? 

 

확정일자

주민센터에서 월세, 전세를 계약한 계약서가 존재한다는 사실을 확인해 주는 도장을 쾅 찍어준다. 이 확정일자는 집이 경매로 넘어갔을때 중요한 역할을 한다. 도장을 찍어준 날짜로 임차권의 권리순위가 확정되며 만약 집이 경매로 넘어가더라도 나보다 뒤에 오는 권리들보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 '우선변제권'을 받을 수 있다. 이 우선변제권은 앞서 설명한 전입신고를 한 것을 전제로 받을 수 있다. 

(가)

(나)

 

위의 그림처럼 경매에 넘어가게 되면 집주인에게 돈 받아야 할 사람들이 줄을 선다. (나)에서 가장 먼저 오는 권리인 임차인의 임차권이 전입신고와 확정일자로 가장 빠르다. 따라서 (가)에서 돈 받을 사람 중 1등으로 변제받을 수 있다. 변제를 받고 남은 돈을 3순위인 건강보험공단이 변제받는다. 이래서 확정일자를 늦게 받을수록 변제받을 순위가 밀리고 보증금을 온전히 받아내지 못할 수 있다. 

 

만약 확정일자를 늦게 받는다면?

이 세입자는 전입신고와 확정일자가 22년 3월 30일로 18년 근저당보다 늦으므로 대항력이 없다. 그러나 21년도에 전세권 등기가 되어있어 18년도 근저당이 모든 돈을 변제받고 나면 남은 돈으로 전세권 등기를 설정한 5천만 원을 변제받는다. 위의 사진처럼 전세금을 온전히 받아내지 못하고 일부의 금액만 건져낼 수 있다.