임차인 보호제도란 전세나 월세 계약에서 임차인이 보다 안정적인 생활을 유지할 수 있도록 법으로 보호하는 것을 의미한다. 최우선변제제도는 전세금과 보증금을 우선 상환하는 제도로, 집주인이 파산하여 주거중인 집이 경매에 넘어가더라도 월세보증금이나 전세금을 우선적으로 상환받게되어 소액임차인을 보호한다.
최우선변제제도
세입자가 살고 있는 집이 경매로 넘어간 경우 보증금의 액수가 작은 소액임차인에게는 보증금의 일부를 우선적으로 돌려받을 수 있다. 보호받을 수 있는 소액임차인의 정의는 본인이 살고 있는 지역에 따라 다르다. 보증금 금액과 거주지역에 따라 나뉜다.
서울특별시의 경우 월세보증금이나 전세금이 1.5억원 이하여야 소액임차인으로서 최우선변제제도를 이용할 수 있으며 최대 5천만원까지 무조건 돌려받을 수 있으며 광역시의 경우 보증금 7천만원 이하, 최대 변제금액은 2천300만원이다.
최우선변제제도의 예시
예) A씨는 서울에서 원룸을 5000/70으로 7월 16일에 계약함. 확정일자 7월 16일.
알고보니 집주인이 7월 14일에 원룸앞으로 3억원의 근저당권이 설정되어있음.
만약 집주인이 대출금을 갚지 못해 은행이 근저당권으로 경매에 넘겨버린다면 경매에 낙찰된 금액으로 집주인 앞으로 돈 받아야할 사람들이 권리 순서대로 돈을 받을 것이다. 이 순서를 배당순서라고 한다. A씨는 대항력이 없다. 그래서 5000만원의 보증금을 온전히 받을 길이 묘연하다. 그러나 확정일자를 받음으로써 보증금의 일부를 돌려받을 권리는 있다.
1순위가 근저당권, 2순위가 A씨의 보증금이다. 만약 집주인의 집이 경매에서 3억 3천만원에 낙찰된다면 1순위인 근저당권자인 은행이 3억을 가져간 뒤 나머지 3천만원이 A씨가 받을 수 있다. 실제 경매에서는 3천만원보다 받을 금액이 더 적어질 수 있다. 집주인이 연체한 세금이나 경매를 진행하는데 들어간 비용 등으로.
그러나! A씨는 서울을 거주하며 보증금이 5천만원으로 소액임차인으로 분류된다! 그 말은 최우선 변제를 받을 수 있다는 말이다. 앞선 사례에서 3천만원 밖에 못받는 상황이 애초에 오지 않는다. 서울 기준 최대변제금액이 5천만원이므로 5천만원을 온전히 그리고 1순위인 근저당보다 먼저! 받을 수 있다.
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