내 보증금을 지키기 위한 3가지 핵심

1인 가구가 1000만 세대를 넘었다는 기사를 며칠 전에 보았다. 2015년 27%대에 머물렀던 1인 가구 비중이 2024년 기준 41%까지 늘었다. 5 가구 중 2 가구는 혼자 산다는 말이다. 젊은 청년들은 대학 입학을 위해서 1인가구가 되거나 취업을 위해 회사 근처로 집을 구해 1인가구가 된다. 60대 이상의 1인 가구는 자녀들의 분가나 독립이 늘어나는 요인으로 보인다. 

 

 

본인이 마음에 드는 집을 구하기 위해 부동산 어플이나 플랫폼을 손품을 팔거나 직접 부동산을 방문해 발품을 판다. 여러 경로를 통해 집을 둘러보겠지만 하나 같이 덥석 고르기엔 마음에 걸리는 부분이 한두 가지는 꼭 보인다. 감당할 수 있는 부분은 수용하고 도저히 감당할 수 없는 집은 소거하는 방식으로 집을 구하다 보면 '이 정도면 괜찮다'는 집이 나오기 마련이다.

 

본인이 살 집을 정하기로 했으면 그 집이 요구하는 보증금과 월세를 내야 한다. 월세는 보증금에 비해 금액이 크지 않고 지출주기가 길지 않아 떼 먹힐 위험이나 떼 먹힌 피해가 크지 않다. 그러나 보증금은 최소 500만 원 단위로 시작해 1~2천만 원을 지나 더 높은 금액대가 된다. 사회초년생 입장에서도 저 돈을 모으려면 최소 1~2년은 걸리며 혹여 떼 먹힌다면 그 피해가 뼈아프다.

 

그래서 오늘은 월세를 계약할때 내 피 같은 보증금을 돌려받기 위한 안전장치 3가지를 소개한다.

 

1. 등기부 등본을 활용해라

① 등기부 등본이란?

건물이나 토지에 대한 주소, 크기, 권리관계 등을 기록해 놓은 서류이다. 부동산에서 계약할 집의 등기부를 떼어서 보여줄 것이다. 월세집의 주소, 몇 동 몇 호인지, 집의 크기는 어떤지, 소유주는 누구이며 이 집 앞으로 대출이 얼마나 있는지 확인가능하다. 

등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 3개의 챕터로 나눠지는데 표제부에는 건물의 현황(주소, 크기 등), 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 권리관계에 대한 사항이 적혀있다.

 

② 등기부 등본 보는법 

우선 표제부의 주소를 통해 내가 계약하고자 하는 집과 주소상으로 일치하는지 확인한다. 서류와 실제 집 주소가 일치한다면 을구(권리에 관한 사항)를 보면 된다.

을구에는 권리관계가 적혀있는데 권리관계는 쉽게 말해 집을 둘러싼 이해관계를 보여준다. 예를 들어 시공사가 건물을 지었으나 소유주가 대금을 지급하지 못해 시공사가 공사 중인 건물을 점거하고 공사대금을 달라고 시위하는 것을 본 적이 있다. 이 경우에 건물 입구나 겉에 '유치권 행사 중'이란 현수막을 쳐 놓는다. 이것도 권리관계 중 하나로 우리가 월세 집에서 가장 흔하게 볼 수 있는 권리관계가 바로 근저당설정이다. 

③ 을구(근저당)

근저당은 집을 담보로 돈을 빌려준 것으로 해당 월세집을 소유하기 위해 은행으로부터 자금을 끌어 왔거나 다른 사업에 자금을 융통하기 위해 월세집을 은행에 맡겨놓고 돈을 빌렸다는 뜻이다. 등기부등본의 을구를 예시를 들어보겠다.

순위번호 1 등기목적 : 근저당권 설정

권리자 및 기타 사항
- 채권최고액 금 67,200,000원
- 채무자 김○○    xx시 ㄱㄱ구 ㅈㅈ대로 18
- 근저당권자 ㅅㅅ은행 서울특별시 ㅌ구 ㄱㄱ로 25(ㅂㅈㄷㄱ 지점)

 

ㅅㅅ은행이 김 oo에게 이 집을 저당 잡고 돈을 빌려갔다. 금액은 채권최고액 67,200,000원인데 이 금액은 빌린 원금 + 이자를 합한 금액이다. 김 oo이 빌려간 원금을 연체하면 본래 내야 할 이자에 더해 연체에 따른 연체이자 또한 가산된다. 돈을 갚지 못하는 채무자(집주인) 때문에 빌려준 은행이 손해를 보게 된다. 따라서 원금과 원금의 20~30%에 따른 금액을 더해 넉넉하게 은행 본인의 파이를 설정해 준다(근저당권설정). 따라서 집주인은 위의 예시를 보면 56,000,000원가량을 대출했으며 나머지 11,200,000원은 연체 위험성에 따른 일종의 보험으로 해석하면 되겠다.

 

본인이 들어가기로 한 집이 부동산 플랫폼에 매매시세나 임대시세가 나오는 곳이라면 임대 계약 조건이 적당한지, 이 근저당권 설정액이 매매시세의 70% 이상 넘지 않는지 확인해야 한다. 통상적으로 집값의 70%의 근저당은 안전하다고 보긴 하나 경제위기나 금융위기가 닥친다면 70%는 의미없는 수치가 된다. 그러나 월세를 받는 부동산이라면 매매시세는 충분히 내려와 있어 몇년동안 안정적인 시세를 유지하고 있을 가능성이 매우 크다. 배당 많이 주면서 가격도 팍팍 오르는 주식이 없듯이 부동산 또한 임대소득 많이 주면서 매매가도 팍팍 뛰는 부동산은 없다. 

 

따라서 대략적인 매매가와 근저당권 설정액을 반드시 확인해야한다.

 

④ 갑구(압류, 신탁등기)

앞서 갑구는 소유권에 대한 부분을 기록해 놓은 챕터라 했다. 만약 임대인이 부동산 소유자가 아닌데 계약을 했으면 이는 법적으로 무효가 되며 본인의 보증금은 되찾을 수 없다. 1년 전 많은 세입자들을 울린 빌라왕이나 뉴스에 많이 나왔던 전세사기 유형 중 신탁등기를 통한 전세사기가 많았다. 월세로 계약을 했더라도 보증금이 떼 먹히는 것은 전세나 월세나 금액만 차이 날 뿐 돌려받을 권리가 없는 것은 똑같다. 따라서 임대인과 갑구의 소유자가 일치하는지 꼭 확인해야 한다.

순위번호 1 등기목적 소유권보존, 신탁재산처분에 의한 신탁
권리자 및 기타 사항
소유자 XX신탁 서울특별시 ww구 qwer로
신탁원부 제0000-0000호

 

이 경우 xx신탁이 소유자로 되기 때문에 상대방이 임대인이라 하더라도 소유권이 넘어간 상황이기 때문에 임대인과 체결한 임대계약은 무효가 된다. 따라서 신탁회사와 임대인과의 권리관계를 확인하려면 신탁원부를 확인해야 한다. 신탁원부는 법원 인터넷등기소를 통해 발급, 열람이 가능하다.

 

https://www.mk.co.kr/economy/view/2023/76090

‘빌라왕’ ‘건축왕’의 폭탄 돌리기... 전세사기 5가지 유형

 

 

등기부등본 발급방법은 아래를 참조하자

2024.02.28 - [기타] - 전세보증보험(전세지킴보증) 신청 절차 후기

2. 특약사항을 활용해라

특약사항에는 임대인과 임차인간의 세부적인 합의 내용을 적는 부분으로 반려동물 키우지 않기라던가, 월세가 선불이라는 등의 내용이 들어간다. 다른 특약사항은 차치하더라도 우리가 반드시 챙겨야 할 부분은 대항력과 변제 순위에 대한 부분이다.

① 대항력을 갖추는 특약사항 

대항력은 임대인과 계약한 기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 보호받는 권리를 말하며 이는 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖출 수 있다. 그러나 이 대항력은 계약일 다음날 00시부터 효력이 발생한다는 맹점이 있다. 따라서 계약을 해놓고 임차인이 대항력을 갖추기 전에 소유권을 제삼자에게 넘겨버려 계약을 무효로 만들거나 할 수 있다. 그런 위험을 사전에 방지하기 위해 특약사항에 명시할 문구가 있다.

임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 익일까지 유지하기로 한다.
이를 위반할 시 임차인은 계약을 해제할 수 있다.

 

② 전세임차인의 보증금을 지키는 특약사항

임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의한다. 임대인은 임차인의 전세자금대출 불가 시
계약을 해지하고, 계약금 및 지불한 금액 전부를 즉시 반환하기로 한다.

임차인의 전세보증금이 1순위가 됨을 임대인이 보장한다. 임차인은 거주하며 전입신고, 확정일자, 계약일로 1개월 내에 관할 주민센터에 임대차신고를 한다.

 

근저당권이 설정되어 있는 집에 계약하는 것이라면 1순위가 될 수는 없다. 1순위는 은행으로 세입자는 2순위가 된다.

 

지금 말하는 1순위, 2순위는 혹여 집주인이 집을 담보로 낸 대출금을 갚지 못해 은행이 임의로 경매에 넘겨버렸을 때 순위가 아주 중요하다. 경매에 넘겨진 집은 법원이 순위에 따라 집을 팔고 남은 금액을 배분해 준다. 급식도 늦게 줄을 서면 맛있는 반찬을 적게 받는 것과 이치가 같다. 

 

따라서 등기부 등본의 을구가 깨끗한 집이라면 특약사항으로 본 임차인이 1순위가 됨을 보증하는 특약사항을 반드시 넣길 바란다.

 

2023.04.21 - [투자] - 전입신고 확정일자 꼭 해야 하는 이유 중요성

 

3. 임대인을 확인해라

앞서 설명했듯이 등기부등본의 갑구에 나와있는 소유자와 계약서를 작성하는 임대인이 동일인물인지 신분증과 대조를 통해 반드시 확인해야 한다. 계약일 당일 임대인이 직접 나와 대면하고 도장 찍고 계약을 한다. 

등기부 등본 상 소유자 = 계약서 상 임대인 = 내 앞에 임대인이라고 마주하고 있는 사람

 

이 삼박자가 일치해야 한다. 만약 임대인이 일신상의 이유로 못 와 임대인의 '대리인'이 오게 된다면 임대인의 위임장과 대리인의 신분증이 있어야 한다. 

 

4. 보증금을 돌려주지 않는다면

계약 만기일이 다되었는데 집주인이 보증금을 돌려주기 어렵다고 하거나 계약 만기일 이후에 돌려주겠다고 한다면 어떻게 해야 할까?

내용증명을 우체국을 통해 보낸다. 계약일이 만기가 다 되었는데 보증금을 돌려받길 원한다라는 내용을 보낸다. 내용증명은 그 자체로 법적 효력이 있는 것은 아니지만 이러이러한 내용이 오고 갔음을 우체국을 통해 증명받는 절차이다. 

 

그렇게 해도 돌려받지 못한다면 임차권을 등기부 등본에 등기한다.(임차권 등기)

등기부 등본에 임차권을 등기를 하고 다른 곳으로 전입 간다면 등기부 을구에 내가 임차인으로서 권리가 있음을 유지할 수 있어 차후에 해당 집이 경매에 넘어간다 하더라도 임차권에 의해 보증금 전액이나 그 일부를 돌려받을 수 있다. 

 

이 마저도 안된다면 보증금 반환 청구 소송이나 보증급 지급명령을 소송을 통해 진행할 수 있다. 

 

 

오늘은 월세 계약 시 우리의 보증금을 지킬 안전장치 3가지를 확인해 보았다. 본인이 임대차 계약이 처음이거나 자신이 없다면 어른이나 임대차 계약을 해본 사람과 함께 가서 피땀 흘려 모은 보증금을 날리는 일이 없도록 하자.