버팀목 전세대출 오피스텔 받은 후기 절차

나는 23년 5월 신축 오피스텔 전세를 계약했으며 6월 버팀목전세자금대출 승인을 받아 7월 잔금일에 잔금을 다 치르고 입주하였다. 전셋집을 알아보기 시작할 때 한창 빌라왕과 전세사기 등으로 시끄러울 때였다. 전세사기의 주요 피해자들은 빌라에 거주하거나 오피스텔에 거주하는 세입자들이었다. 그렇기에 더욱 조심스러웠고 은행에서도 내가 살려고 하는 집의 등기부 등본을 들고 은행을 찾아갔을 때 동공이 흔들리고 조심스러워하는 은행직원 마주할 수 있었다. 지금은 별 탈없이 진행되어 신축오피스텔에서 대향력을 갖추고 잘 살고 있다. 그간의 경험을 공유하고자 한다.

 

무주택 서민들의 대표적인 주거안정 지원정책 '버팀목'과 '디딤돌'이 있다. 버팀목은 국가에서 지원해 주는 전세자금 대출이며 디딤돌은 주택담보대출로 주택을 소유하지 않은 무주택 세대주들에게 주택구입자금을 대출해 주는 정책이다. 디딤돌과 버팀목 모두 국가의 주거안정 지원정책으로 시중의 운행 상품들보다(시중 평균 4.2%대), 한국 기준금리보다 더 저렴한 금리를 자랑한다.

 

2023년 9월 기준 연소득 4천만원 초과 구간이 2.4%로 8월까지는 2.1%로 현재 0.3% p 금리가 인상되었다.

 

목차

1. 버팀목 가능 대상인지 확인

2. 살집 정하고 부동산 방문하기

3. (가심사 넣어보기)

4. 계약서 작성하기

5. 대출실행하기

6. 잔금치르기 

7. 증빙서류 보내기

 

1. 버팀목 자격요건

ⓛ 만 19세(단독세대 만 25세) 이상의 무주택 세대주로 부부합산소득 연 5천만 원 이하인 자.

가까스로 소득 요건에 맞췄다..

 

② 전용면적 85m2이하이고 총 임차 보증금 3억 이하인 주택.

전용면적은 만족하나 전세보증금이 3억을 넘는다.

전용면적, 보증금 조건이 충족된다!

 

2. 살집 정하고 부동산 방문하기

네이버 부동산을 통해 살고싶은 지역에 매물을 스캔한다. 네이버부동산을 통해서 전용면적, 집의 구조 등을 손쉽게 알아볼 수 있어서 대략적인 집에 대한 정보를 얻기 쉬우며 몇 세대인지 주차면수도 확인할 수 있다. 또한 자신이 원하는 보증금 조건으로 필터링해 지도로 보여주기 때문에 주택 주변에 어떤 시설들이 있는지 파악하기 쉬워 네이버 부동산을 추천한다. 

 

네이버 부동산을 통해 살기로 정한 집이 있다면 거기 근처의 부동산을 가보자. 실제 들어가 보고 채광은 잘 드는지, 샤워기 수압은 괜찮은지 확인하자. 나는 신축 오피스텔에 들어가기로 했다. 

 

① 전세사기의 가장 큰 유형이 깡통전세다. 가격이 2억인 주택에 전세를 2억이나 그 이상을 주고 들어갔을 때 문제가 발생한다.  그래서 내가 들어가려고 하는 오피스텔의 입주자 공고문을 확인해 내가 들어가려고 하는 호실의 공급가액을 먼저 확인했다. 

공급가액(분양가격)은 집주인이 실제 지불한 비용이다. 이 가격보다 낮은 가격으로 전세를 계약한다면 깡통전세가 되어 집주인이 잠적해 버린다 해도 세입자가 이득이다. 

 

② 법인 소유주는 반드시 피하자.

무슨 말이냐. 주거용 오피스텔인데 소유주가 법인이면 내가 입주하려는 호실에 얼마만큼의 대출이 잡혀있는지 계산할 수가 없다. 보통 법인 소유의 건물이면 법인이 대출을 내서 건물을 짓고 일반인들에게 분양하지 않아 대출금이 얼마인지 가늠할 수 없으며 법인이면 대출이 개인일때보다 더 잘 나온다. 그 말인즉슨 세입자가 떠안아야할 부담이 더 크다는 의미이다. 그래서 아파트처럼 청약하고 분양하는 오피스텔에 들어가야 한다. 그래야 한 호실에 집주인도 1명이며 그리고 또 개인이기 때문에 책임소재가 분명하다. 무엇보다 청약을 통해 분양받기 때문에 공급가액이나 등기부 등본에서도 세입자가 투명하게 알 수 있다.  

 

이러한 부분은 세입자가 스스로 공부해야 부동산 중개인과 대화가 가능해 본인이 궁금했던 것들이나 꼭 짚고 넘어가야 할 부분을 말할 수 있다. 공부해도 모르는 부분이 있다면 꼭 부동산 중개인과 상의해야 한다. 그리고 부동산 중개인과 매물에 대해서 얘기하다 보면 전세자금은 어떻게 충당할 것인지 물어 볼 것이다. 그때 버팀목 전세자금 대출을 할 거라고 얘기하면 전세대출 가능한 매물로 알아봐 준다. 그리고 등기부 등본도 떼어준다.

등기부 등본을 떼보면 갑구(소유권에 관한 사항)에 보면 신탁원부 ~~~호로 소유자가 집주인 이름이 아닌 법인 이름으로 되어 있다. 내가 들어가려고 했던 집은 신축 오피스텔로 4월부터 입주를 시작한 곳인데 집주인이 아직 잔금을 다 치르지 않은 상태여서 신탁등기를 유지하고 있던 것이다. 집주인은 주택을 매수할 때 세입자의 전세보증금으로 분양가 잔금을 충당할 목적으로 전세를 내놓았던 것이다. 그래서 집주인이 완전한 소유권을 얻으려면 계약금 + 중도금 + 잔금까지 다 분양회사에 지불해야 그때 신탁등기를 해제하고 집주인에게 소유권을 이전해 준다.  

 

3. 가심사 넣어보기

내 주거래은행은 신한은행에 ARS로 문의하여 버팀목 전세자금 대출 가심사를 해보려고 하는데 필요한 서류를 알려달라고 하면 친절히 문자로 넣어준다. 

가심사를 넣을 때는 임대차 계약서는 존재하지 않으며 임차보증금 납부 영수증도 없어도 된다. 전입세대열람원은 내가 지금 살고 있는 곳의 전입세대가 아닌 들어갈려고자 하는 집의 전입세대열람원이 필요하다. 가심사를 통해 이 집과 대출을 신청한 대출인이 버팀목 전세자금 대출이 실행될 수 있는지 간접적으로 확인하는 절차이다. 꼭 필요한 절차는 아니라 생략해도 무방하지만 대출절차에 대해서 은행직원에게 주의사항이나 설명을 들을 수 있다. 

 

예를 들면

 

대출 실행일까지 대출인의 신용상태에 변경사항이 없어야 한다

대출 실행 후 전입선고 후 전입된 주소의 주민등록등본

신탁등기 말소조건의 계약서에 명시 

대출금은 실행일 바로 임대인 계좌로 송금

 

등등의 세부내용을 안내받을 수 있다. 가심사는 당일 대출 가능 여부를 확인해 준다.

 

 

4. 계약서 작성

 

임대인이 개인이며 분양대금만 다 치르면 소유 전은 임대인에게 이전되기 때문에 큰 문제는 없다. 그러나 사람일은 알 수 없는 것이기에 특약사항에 소유전이 전 등기에 대한 부분을 명시했다. 계약내용을 집주인(개인)과 다시 한번 확인했고 자필 서명과 도장을 찍었다. 계약일이 5월 말이었고 잔금일은 7월 중순으로 했다. 그래서 전세보증금의 10%를 계약금으로 당일 지불했다. 이제 해야 할 일은 전세보증금의 나머지 부분은 1달여 남은 기간 동안 기금 e 든든과 은행을 방문하여 버팀목 전세자금대출을 진행해 계약된 잔금일에 대출이 실행될 수 있도록 해야 한다! 그리고 꼭 계약서에는 (주거용) 오피스텔이라고 명시되어 있어야 대출이 가능하다. 오피스텔의 용도 특성상 주거 or 업무로 나뉠 수 있기 때문에 계약할 때 주거용으로 계약을 해야 주거를 위한 대출이 가능하다.  

 

특약사항으로 수분양자(집주인)이 건설사로부터 소유전을 이전 받는 것을 전제로 하는 계약임을 명시하자!

 

계약일 준비물

신분증, 도장, 계약금

경매하려고 마련했던 5만원짜리 도장

계약금을 이체하려면 전날 이체한도를 늘려놔야 한다.

 

5. 대출 실행하기

① 기금 e 든든을 통해 자산심사와 대출 적격판정이 나고 나서 은행을 방문해야 한다. 심사하는 데에는 1주일가량 걸린다. 

6월 5일 기금 e 든든 대출접수

6월 7일 자산심사 진행

7월 7일 자산심사 최종완료

 

② 자산심사가 최종 완료되면 은행을 방문한다.

대출 실행일(잔금일) 한 달 전 은행에서 대출서류를 작성하라고 한다. 문자로 링크를 보내주며 그 링크를 통해 대출서류를 웹상에서 작성한다. 

 

[필요서류]

1. 신분증

2. 건강보험 자격득실확인서

3. 주민등록등본

4. 주민등록초본

5. 가족관계증명서

6. 임대차계약서(확정일자)

7. 계약금 영수증

8. 전입세대열람확인서(임차 건물)

9. 주택 임대차 계약 신고필증(확정일자)

 

위 항목의 대출서류를 챙기고 은행을 찾아간다.

 

6. 잔금 치르기

계약한 잔금일 오전 9시경 버팀목 전세자금 대출이 임대인 계좌로 입금되었다. 그리고 내가 들어갈 집 앞에 집주인 + 부동산 중개인 + 세입자(나)가 모였다. 분양대금을 다 치르는 것을 육안으로 확인하였고 이로서 소유전 이전이 완료되는 것이다. 등기부등본에 즉시 표시 되는 것은 아니며 1주일가량 소요된다. 입주지원물품 등을 받아 입주했다. 

7. 증빙서류 보내기

전입신고를 완료한 뒤 그 전입신고를 한 등본을 대출을 실행한 은행에 팩스로 보냈다. 대출 실행일로부터 1개월 내에 전입신고를 한 주민등록등본을 제출하면 된다. 

 

계약서를 작성했을 때 확정일자를 받아놔야 한다. 확정일자는 이 서류가 존재한다고 행정적으로 확인받는 절차로 추후에 경매로 넘어갔을 때 보증금을 받을 수 있는 권리 순서가 된다. 

 

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