미래에셋글로벌리츠 1천만원으로 미국 물류센터 투자

미국 물류센터에 투자해 일년에 2번 임대료 받기. 미래에셋글로벌리츠를 한마디로 소개하는 말이다. 

미래에셋자산운용은 국내 자산운용사중 해외투자 규모 1위로 총 300조에 달하는 운용자산 중 1/3이 해외투자 자산이다. 국내에서 해외 부문으로 1위를 달리는 자산운용그룹이기 때문에 해외 투자자산에 대한 리츠는 어찌 보면 당연한 결과일 것이다.

 

미래에셋글로벌리츠는 미국 플로리다주 탐파, 인디애나주 인디애나폴리스의 페덱스 물류센터, 텍사스주 휴스턴의 아마존 매장을 투자 포트폴리오를 구성하고 있다.

 

22년 IR 개요

용어

NOI - Net Operating Income 으로 총수입에서 공실로 인한 손실과 운영경비(세금, 수리비 등)을 제한 순이익을 말한다.

WALE - Weight Average Lease to Expire로 가중평균 임대차 잔여기간으로 임차인의 잔여임차기간을 임대면적에 가중평균으로 계산한 기간.

 

미래에셋글로벌리츠의 투자자산은 임차인이 amazon과 fedex로 대형기업이며 임대차 잔여기간이 평균 11.6년이 남았다. 그리고 운용 순수익이 평균 $6.8M로 한화로 약 88억이다. 

 

1. Amazon Houston

CNN

텍사스주는 미국에서 2번째로 인구가 많은 주이며, 휴스턴은 미국에서 4번째로 큰 도시로서 2010년부터 인구증가율이 15.9%를 기록할 정도로 인구가 늘어나고 있는 도시이다. 

https://www.chosun.com/international/international_general/2022/05/14/4AFEL75FCVGVTDXF6JYBMZQV6U/

코로나로 미국서 이사한 사람 20%↑…인기 도시는 휴스턴

2020년 오라클, HP사가 휴스턴으로 본사를 이전하였고 미국 에너지기업 Chevron과 엑손모빌이 휴스턴으로 이전을 계획중이다. 실리콘벨리의 높은 세금과 주거 비용등을 피해 미국기업들이 파격적인 세금정책을 펼치는 텍사스주로 본사를 이전해 생긴 결과로 추정된다.

 

22년 IR

2. FedEx tampa

플로리다주 탐파에 위치한 물류센터로 플로리다주는 기업에 우호적인 세제혜택과 저렴한 물가로 지속적으로 인구가 유입되는 지역으로 인구와 자본이 집중되고 있다. 미국내 3번째로 인구가 많은 주이며 10년간 인구증가율 15.1%를 기록한다. 

 

22년 IR

Fedex tampa 물류센터는 clearwater 지역으로 25km, 세인트 피터스버그로 13km, 공항까지 6km로 교통접근성이 우수한 입지여건을 가지고 있다.

 

3. FedEx indianapolis

인디애나주 인디애나폴리스에 위치한 fedex 물류센터이다. 인디애나주는 도로, 철도, 항공인프라가 발달한 미국 중서부의 무역과 물류의 요충지이다. 최근 10년간 인구증가율 10.7%를 기록하며 22년 법인세를 감면하여 기업 친화적인 환경을 조성하고 있다. 인디애나주는 Fedex의 2번째로 큰 물류거점으로 운영되고 있다. 

 

왜 휴스턴, 탐파, 인디애나폴리스인가?

22년 IR

왜 물류센터인가?

미국의 전자상거래 시장은 지속적으로 커지고 있으며 2025년까지 연 성장률 18.4%를 기록할 것으로 예상된다. 그에 따라 물류 임대수요가 추가 발생할 것으로 보인다. 그리고 코로나가 잠잠해졌지만 소비패턴이 변화하여 물류섹터 수요가 공급을 크게 초과해 임대료 상승률이 2021년 12.9%를 기록했다. 그리고 이런 물류섹터의 견고한 펀더멘탈은 금리상승기에도 투자 수요가 지속적으로 있을 것이다. 또한 미래에셋글로벌리츠는 자본을 2%대의 금리로 조달하였고 대출 만기가 2025년 12월, 그리고 그 이후로 금리 상승에 대한 영향은 아직 지켜 보아야 할 것이다.

 

배당은?

결산월이 3월, 9월로 배당금 지급을 6월 말일, 12월 말일로 1년에 2회 배당금을 지급한다. 22년 기준 1주당 180원의 배당을 실시했으며 작성일 시가 기준 연4.6%의 배당율을 기록한다. 반기배당인 부분인 점, 그리고 상반기 하반기 배당금이 48원, 140원으로 균등하지 않은 점이 쫌 아쉽게 생각하고, 자본 1등시장 미국에 투자포트폴리오를 구성한 점이 좋게 볼만하다. 1천만원 투자시 2564주를 취득할 수 있으며 1년에 461,500원을 받을 수 있다.

10년간 투자시 1천만원이 1567만원이 된다.

 

https://ironspunofrebel.tistory.com/24

(10) ISA 배당주투자 활용하기